புதிய அரசிடம் ரியல் எஸ்டேட் துறை எதிர்பார்ப்பது என்ன?

புதிய அரசிடம் ரியல் எஸ்டேட் துறை எதிர்பார்ப்பது என்ன?



சங்கர ஸ்ரீனிவாசன்- சி.ஓ.ஓ.

ரியால்டிகாம்பஸ்.காம் (Realtycompass.com)

வீடு வாங்குபவர்கள் கடந்த சில ஆண்டுகளாக அதிகரித்து வரும் நிலத்தின் விலை, கட்டுமான செலவு, வட்டி விகிதம் மற்றும் அனுமதி பெறுவதிலான கால அவகாசம் போன்றவற்றால் மிகவும் சிரமப்பட்டு வருகிறார்கள். புதிய மத்திய அரசிடம் ரியல் எஸ்டேட் துறையினர் மற்றும் வீடு வாங்குபவர்கள் என்ன எதிர்ப்பார்க்கிறார்கள்.?


அறிமுகப்படுத்தப்படவுள்ள ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாட்டு) 2013 சட்ட முன்வடிவில் கட்டுமானத் தரத்தை சீர்படுத்துதல், விற்பனை விதிமுறைகள், (சூப்பர் பில்ட்அப் பரப்பு, கட்டுமானப் பரப்பு, கார்ப்பட் பரப்பு போன்றவை) விலை நிர்ணயம் செய்தல் போன்றவற்றிற்கு வழிவகை செய்யப்படல் வேண்டும்.

குறித்த காலத்தில் வீடுகளைக் கட்டித்தரத் தவறும், முன்னறிவிப்பின்றி விலை உயர்த்தும் மற்றும் அனுமதியின்றி கட்டடங்களைக் கட்டும் கட்டுமானக் கலைஞர்களை தண்டிக்க வழிவகை செய்யப்படல் வேண்டும்.

ரியல் எஸ்டேட்டிற்கு அனுமதி வழங்கும் உரிமை மாநில அரசுக்கு மட்டுமே உள்ளதால், மாநிலஅமைப்புகளிடமிருந்து பகிரப்பட்ட மேற்பார்வை பொறுப்புடன் கூடிய ஒரு மத்திய ஒழுங்குமுறை ஆணையம் இத்தகைய கொள்கைகளை நடைமுறைப்படுத்தலாம்.

நிலத்திற்கான வழிகாட்டி மதிப்பினை சீரமைத்தல்:

தமிழ்நாடு அரசு 2012ல் நிலத்திற்கான வழிகாட்டு மதிப்பினை பல்வேறு இடங்களில் திருத்தியமைத்தது. இதனால், நில விற்பனை பரிவர்த்தனைகளில் கருப்புப் பணம் குறைந்தது. ஏனெனில், வீடு வாங்குபவர், வீடு வாங்குவதற்கான பணத்தை காசோலை மூலம் வழங்க வேண்டும். நிலத்தின் மதிப்பினைக் குறைத்து மதிப்பிடுவதால் அரசுக்கு குறைவான முத்திரைத் தீர்வை செலுத்துவதுடன் வீட்டின் மதிப்பும் உயர்கிறது. இதிலும் நில உரிமையாளருக்கும் வீடு வாங்குபவருக்கும் பணம் மூலம் கொடுத்ததிலான வருமானவரி பலனில் இழந்த பணத்தை பில்டர் வசூலித்துவிடுகிறார்.

அதேநேரத்தில், சென்னையின் சில இடங்களில் வழிகாட்டு மதிப்பானது, சந்தை விலையைவிட
கூடுதலாக உள்ளது. ஆகையால், இதுபோன்ற இடங்களில் கட்டுமான நிறுவனங்கள் தங்கள் திட்டங்களை மேற்கொள்வதில்லை. அதிகமான வழிகாட்டு மதிப்பானது திட்டத்தின் மதிப்பினை அதிகரிப்பதுடன் நில உரிமையாளருக்கு அதிக முத்திரைத் தீர்வையும் அதிக மூலதன ஆதாயமும் ஏற்படுகிறது. (வருமான வரித்துறை மூலதன ஆதாயத்தை வழிகாட்டி மதிப்பின் அடிப்படையில்
செலுத்தச் சொல்கிறது).

நிலம் மற்றும் வீடு போன்ற சொத்துக்களை பயன்படுத்தாது இருப்பதன் மீதான வரி:

சென்னையில் ஆயிரக்கணக்கான ஏக்கர் பரப்பிலான நிலங்கள் தனிநபர்கள், தனியார் நிறுவனங்கள்
மற்றும் பொதுத்துறை நிறுவனங்கள் ஆகியோரால் நெடுங்காலமாக பயன்படுத்தாது இருந்து வருகிறது. எந்த வர்த்தக பயன்பாட்டிற்கும் உபயோகப்படுத்தப்படாத நிலப்பகுதி மீது அரசாங்கம் வரியை விதிக்கலாம். ஆக்கிரமிக்கப்படாத நிலப்பகுதிகள் நிலத்தின் விலையைக் குறைப்பதோடு வீட்டிற்கான விலையையும் குறைக்கிறது. இதுபோன்று வசூலிக்கப்பட்ட வரியை நகரத்தின் உள்கட்டுமானத்திற்காக பயன்படுத்த முடியும்.

அதேபோல, அதிகரித்து வரும் விலைகளைத் தடுக்கும் விதத்தில் நீண்டகாலம் குடிபுகாத வீடுகளுக்கு வரியை விதிக்கலாம். இந்தியாவிலுள்ள பிரதான நகரங்களில் கிட்டத்தட்ட 15% வீடுகள் குடிபுகாத நிலையிலேயே உள்ளன. 2012ல் 25% என்ற விகிதத்தில் வீடுகள் குடிபுகாத நிலையைக் கொண்டிருந்த கோவா இதுபோன்ற இடங்களுக்கு வரியை விதிக்க திட்டமிட்டுள்ளது. கோவாவின் ஊர் மற்றும் நகர திட்டமைப்புத் துறையின் தலைமை நகர திட்ட அமைப்பு அலுவலரான எஸ்.டி புட்டராஜூ இரண்டாம் வீட்டு விலை உயர்வைக் குறைப்பதற்காக குடிபுகாத வீடுகளுக்கு வரியை விதிக்க முடிவு செய்திருந்தும் பல்வேறு காரணங்களுக்காக அதனைக் கைவிட நேர்ந்தது.

எஃப்.எஸ்.ஐ. அதிகப்படுத்துதல்:

ஒரு குறிப்பிட்ட நிலப்பரப்பில் அதிக கட்டுமானப் பரப்பினை கட்டுவதற்கு அனுமதிக்கும் உயர் எஃப்.எஸ்.ஐ. (தரைப் பகுதி குறியீடு) பல மாநிலங்கள் அளிக்கும்போது தமிழ்நாடு மாநிலம் அண்டை மாநிலங்களிலே மிகவும் குறைந்த எஃப்.எஸ்.ஐ. அளிக்கும் மாநிலமாக உள்ளது. உயர் எஃப்.எஸ்.ஐ. ஆனது வீட்டு மதிப்பினை 20 சதவிகிதம் வரை குறைத்துவிடும்.

அரசால் மேம்படுத்தப்படும் நிலங்கள்:

சென்னையை போன்ற பிரதான குடியிருப்புப் பகுதிகளில் கூட குடிநீர் வசதியே இருப்பதில்லை.
மக்கள் தினமும் லாரிகளில் குடிநீரை வாங்குகிறார்கள். கார்ப்பரேஷன் வரியை செலுத்தியபோதும் கூட பெரும்பான்மையான குடியிருப்புவாசிகளுகளுக்கு அடிப்படை ஆதார வசதிகள் கிடைப்பதில்லை.

நொய்டா போன்ற பகுதிகளில் மாநில அரசானது நிலத்தை வாங்கி வீடுகளைக் கட்டுவதற்காக
தனியார் கட்டுமான நிறுவனங்களிடம் கொடுப்பதற்கு முன் மின்சாரம், சாலை, நீர் இணைப்பு, தொலைத் தொடர்பு போன்ற அடிப்படை வசதிகளை ஏற்படுத்தியளிக்கிறது. இதன்மூலம் இங்குள்ள மக்கள் அடிப்படை வசதிகளைப் பெறுகிறார்கள்.

அனைத்து அனுமதிகள், உரிமங்களுக்கும் ஒற்றை சாளர வசதி:

வீடு கட்டுமானத்தில் உள்ள பிரதான செலவுகளில் ஒப்புதல்களைப் பெறுவதற்கான செலவும் ஒன்று. 200க்கும் மேற்பட்ட ஒப்புதல்களை 10 வெவ்வேறு துறைகளிலிருந்து பெறப்பட வேண்டியுள்ளது.
ஒப்புதல்களைப் பெறுவதில் உள்ள கால தாமதங்கள், லஞ்சம் ஆகியவை கட்டுமானத் திட்டச் செலவை கணிசமாக உயர்த்திவிடுகின்றன.

தர நிர்ணயத்துடன் கூடிய வீட்டின் திட்டம், கட்டுமானத் திட்டம் மற்றும் தகுதி வாய்ந்த கட்டுமான நிறுவனங்கள் ஆகியவை சரியான விதத்தில் இருந்தால் அரசானது ஒப்புதல்களைப் பெற ஒற்றை சாளர முறையை ஏற்படுத்தவேண்டும். ஒற்றை சாளரமுறை ஒப்புதலானது கட்டுமான செலவைக் குறைப்பதோடு மட்டுமின்றி வீடு வாங்குபவர் பணத்தை செலுத்திவிட்டு காத்திருக்கும் நேரதைக் குறைத்து திட்டம் குறித்த காலத்தில் முடிவுறுவதையும் உறுதிசெய்கிறது.

வீட்டு கடன் வட்டி குறைப்பு:

வீட்டுக் கடன் வசதிக்கான வட்டி சமீபத்தில் உயர்ந்து 10.25%&ஐ எட்டியுள்ளது. இந்த வட்டி விகிதத்தை குறைப்பதன் மூலம் பெரும்பான்மையானவர்கள் வீடுகளை எளிதில் வாங்க முடியும்.